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180亿天量缺口 7保险巨头踌躇“蓝德计划”

发布日期:2012/4/24 10:47:01   点击数:2018   来源: 机构投资   作者:孙常荣

沉默,他们一致沉默。这种行为是否可理解为拒绝。

4个月了,7家保险公司个个资产都是上百亿,但它们才只募集110亿元的资金支持“蓝德计划”。这离290亿元的计划,还差一大半。

但另一番景象,这些保险公司们都在排队等着拥有不动产的牌照。

连日来“蓝德计划”受挫的消息四起。

《机构投资》连日致电多家保险资产管理公司,获悉,计划有变。谁会最终在这场计划中退让。

  

现实举步维艰


“计划真的很难走下去。”其中一家保险公司向《机构投资》透露。他的语气带着此许无柰。

确实“蓝德计划”举步难艰。这项计划,募资金额290亿元,出资方式是7家保险公司均摊。但长达9个月后,只筹集了110亿左右的资金。

7家保险公司的态度大体一致,唯独只有牵头公司太平洋资产管理公司募资最多,30亿已到位,但离每家38.6亿资金还差8亿多资金。

对于《机构投资》追问剩余金额到底追不追加的问题,各家保险公司均选择沉默。

但是此项目的相关部门,已经有所行动。《机构投资》得知,北京市相关部门开始采取了措施,召集参与该计划的7家保险资产管理公司开会,其目的是敦促各家保险公司追加投资,按时按量完成募集资金。但是最后的截止时间最终未确定。

保险公司如此不配合的态度,给推动保障房项目带来极大的阻力。

某家保险高层透露,“相关部门压力很大。”

据悉,2011年北京市安排保障性住房用地1330公顷,比去年增加6%。 另外,北京市安排了300公顷土地用于廉租房及公租房建设,比去年增加了五倍。

前不久,北京市国土局还表示,将在7月底之前,力争全面完成2011年新开工20万套保障房建设任务的用地供应。

但是保障房项目毕竟是需要资金的推动。而资金却掌握在保险公司手里,他们对于蓝德计划的态度决定着这项最大不动产项目的成败。


双重瓶颈


国家对保障房建设金融支持的政策力度越来越大,但为什么7家保险公司如此不愿意参与“蓝德计划”?

多家保险公司向《机构投资》透露,“蓝德计划”隐藏风险。

《机构投资》查寻资料了解到,“蓝德计划”的资金主要用于保障房建设前期的土地供应筹备投入,不参于二级市场的开发。投资收益率是参照5年期贷款利率,下浮约10%左右,即收益6.345%左右。但现行北京土地一级开发平均利润率为8%。如果再考虑通胀和工期延迟等不利因素后,一级开发利润实际已经很难达到6%。7家里其中一家保险公司透露,“现行的房地产政策,很难6.345%的投资收益。”

不仅如此,6.345%的投资收益并不能吸引保险公司的眼球。业内人士认为,像大额的存款项目,5年期的可以达到6%-7%,而且很稳定。同时中小银行的目前一般的贷款都是在基准利率基础上上浮30%左右,保障房项目收益率并没有太多竞争力。”中信银行某人士表示。

这个问题显然会制约以险资为主的机构投资者对不动产的投资热情。

这项计划的命运到底会如何?相关险资公司已经透漏计划应该会有调整。但具体会怎样调整,市场的猜测大概有几点:募集时间的延长、募集金额的更改或者收益率的提高等。


险资投资不动产的春天


去年9月份,保监会出台《保险资金投资不动产暂行办法》出台,险资投资不动产的大闸正式拉开。

《暂行办法》规定:保险公司投资不动产的账面余额,不高于本公司上季度末总资产的10%;投资不动产相关金融产品的账面余额,不高于本公司上季度末总资产的3%。

不久,太平洋保险资产管理公司启动了第一个不动产的投资计划,并在募集期一个月内获得了超额认购。

“太平洋-上海公共租赁房项目债权投资计划”募集40亿元资金,主要用于上海地产(集团)有限公司在上海市区建设的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。

5月份在上海陆家嘴论坛的新闻发布会上,保监会办公厅副主任蔡基谱表示,目前太平洋保险资产管理公司发起募集的50亿元保障房投资计划,投资北京市保障房项目,已经获得了保监会的备案通过。

继太保之后,平安也启动了对不动产的投资。中国平安和城投控股合作推出“平安-上海城投”项目,主要投资于的上海保障性住房建设。

据悉,“平安-上海城投”募集资金不超过30亿元,债权投资期限也是7年,采取的是固定收益和浮动收益相结合的方式:债务金额的50%按照固定利率6.4532%计息;另外50%则按照同期贷款基准利率下浮5.1%,浮动利率计息部分的年债权收益率不低于5.44%且不高于8.16%。

据悉,中国人寿刚刚获得首张不动产和未上市股权牌照,中国平安等其他大型保险公司的不动产牌照也在排队中。

各种迹象似乎都在表明险资投资不动产正在进入春天。

“蓝德计划”


由北京市金融局组织,保险监管部门与保险资产管理公司研究成立,由太保、国寿、人保、华泰、泰康、平安、太平7家保险资产管理公司发起,获批债权发行总额度为290亿元。从获批方案看,“蓝德计划”主要用于北京市特定区域的保障房建设前期土地供应资金,主要用于土地一级开发,并不参与后期的二级市场开发。

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